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El índice global de burbujas inmobiliarias UBS del cuarto trimestre de 2019

El índice global de burbujas inmobiliarias UBS del cuarto trimestre de 2019

Marzo 13, 2024

Revista palacio se enorgullece de que Alexander Karolik Shlaen, fundador de Panache Management Pte Ltd, con sede en Singapur, que participa en proyectos de inversión en bienes raíces y tecnología, escriba sus pensamientos sobre este Informe del índice de burbuja inmobiliaria de UBS 2019. El índice UBS Global Real Estate Bubble que se publicó a principios de este año nos proporciona algunas notas sobre Singapur, Tokio y Hong Kong, las únicas ciudades asiáticas en el índice. Los precios de Tokio han subido durante los últimos 4 a 5 años a pesar de la demografía negativa de Japón que eventualmente arrastrará a la baja los precios de las propiedades. La mayor parte de la afluencia de la población a Tokio es por locales que abandonan ciudades más pequeñas y se mudan a este enorme centro económico.

La resistencia inmobiliaria de Singapur aún se mantiene

"El índice UBS Global Real Estate Bubble pone el mercado de la vivienda en una perspectiva a largo plazo y está diseñado para rastrear el riesgo de burbujas de precios de la propiedad en ciudades globales", - UBS


Además, los compradores extranjeros son muy activos en propiedades residenciales, pero algunos podrían preguntarse a quién venderán sus propiedades en unos años cuando busquen una salida. Es poco probable que los locales compren, y definitivamente no podrán llenar el vacío que se creará incluso si parte de los inversores actuales decidieron vender. Aunque la mayoría de la gente encontrará a Japón más atractivo como destino turístico y las propiedades estratégicamente ubicadas disfrutarán de un buen alquiler de los retornos de estilo Airbnb.

"A nivel mundial, la incertidumbre económica supera el efecto de la caída de las tasas de interés en la demanda de vivienda urbana", dijo Mark Haefele, director de inversiones de UBS Global Wealth Management ".

Hong Kong, como siempre, ocupa un lugar destacado en este tipo de índices con una indicación de propiedad muy positiva. Pero todavía tenemos que ver una reducción de precios en esta ciudad siempre en demanda, que incluso el descontento social sin precedentes no parece afectar sus precios estratosféricos. Uno debería preguntarse si el precio allí es una "burbuja" o simplemente el resultado de una demanda real y fuerte de propiedades en esta súper ciudad. Y sin duda, los habitantes de Hong Kong pagan un alto precio por sus hogares. Necesitarán 22 años de trabajo para comprar el mismo piso en su ciudad que le llevará a un singapurense solo 12 años.


Datos del trabajador calificado y cómo él / ella necesitará ganarse la vida para comprar una propiedad

Datos del trabajador calificado y cómo él / ella necesitará ganarse la vida para comprar una propiedad

Eso nos lleva a Singapur. Entre las 24 ciudades del mundo en el índice UBS Global Real Estate Bubble, solo cuatro tienen el valor actual de su propiedad por debajo del costo en 2008. Estas cuatro ciudades son Milán, Chicago, Dubai y Singapur. UBS indica que el precio es justo para el mercado de Singapur, pero los lectores deben tener en cuenta que si bien otras ciudades indicadas en el índice se calculan en el sentido amplio de su mercado inmobiliario, en Singapur alrededor del 80 por ciento del mercado está bajo el gobierno control de agencias, lo que se llama la Junta de Desarrollo de Vivienda, o HDB.

Lo que significa que solo el 20 por ciento del mercado inmobiliario de Singapur está en el mercado privado. La gran mayoría de los singapurenses posee y vive en HDB, mientras que un pequeño porcentaje de los singapurenses vive en condominios y propiedades de tierra. La mayoría de los condominios se alquilan a extranjeros, que están limitados por las regulaciones para comprar o alquilar HDB. Por lo tanto, el cálculo de cuántos años lleva comprar una propiedad en Singapur no es del todo correcto aquí, ya que los ciudadanos locales tardan mucho menos en comprar su HDB subsidiado. Teniendo en cuenta estos puntos, está bastante claro que el mercado privado en Singapur está muy por debajo de su valor real. Singapur está demostrando una y otra vez que es relativamente asequible a escala mundial. Pero los precios no subirán mucho pronto debido a las duras medidas de enfriamiento implementadas. Estas medidas son responsables de llevar los precios del mercado privado por debajo de su valor real, como podemos ver en esta comparación de índices. Además, si bien los precios de Singapur disminuyeron en los últimos 10 años, los ingresos de la población local crecieron. Calculo la apreciación constante a medio y largo plazo de los precios inmobiliarios. Además, pronostico que las tasas de interés serán suaves en los próximos años, lo que podría acelerar la apreciación de este mercado inmobiliario limitado y atractivo. Lee sobre las otras historias de Alex Shlaen aquí.


Columnista experto de lujo - Alexander Karolik-Shlaen

Columnista experto de lujo - Alexander Karolik-Shlaen

Sobre Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, es el fundador de Panache Management Pte Ltd, con sede en Singapur, que representa a Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa y Formitalia en Asia. Panache Management participa en proyectos de inversión en bienes raíces y tecnología y ofrece interiores de lujo y diseño para bienes raíces exclusivos, jets privados y superyates. Shlaen ha aparecido en varios medios regionales y mundiales y ha escrito las columnas de expertos de lujo de las revistas de negocios regionales desde 2009. También fue presidente del panel de jueces para Asia Property Awards y con frecuencia se le solicita que asista a foros comerciales establecidos. Obtenga más información sobre
PanacheManage.com

Otra idea: Enumere Sotheby’s International Realty, Singapur.

Huan Mei

Han Huan Mei, Director, Investigación, List Sotheby’s International Realty.

Se sabe que las burbujas de precios ocurren de vez en cuando en la mayoría de los mercados inmobiliarios; los signos de esto incluyen el aumento de los precios de la vivienda a una tasa más rápida que el aumento de los ingresos, las bajas tasas de interés, los préstamos hipotecarios excesivos, la alta liquidez y la afluencia de extranjeros fondos.El gráfico de UBS muestra que Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver y Amsterdam fueron las cinco ciudades más caras en 2018 debido al rápido aumento de los precios residenciales. En el otro extremo de la escala, Chicago fue clasificada como "infravalorada", mientras que Milán, Singapur y Boston fueron considerados como "bastante" valorados. El mercado residencial de Singapur es un mercado libre controlado ya que el gobierno lo monitorea de cerca e intervendrá para garantizar la estabilidad y el crecimiento sostenible de los precios. Las intervenciones son necesarias para mantener los precios de las viviendas privadas en un nivel estable en medio de la alta liquidez de los fondos invertibles en el sistema. Invariablemente, el estado de refugio seguro de Singapur lo convierte en un destino favorable para la inversión inmobiliaria. Las medidas de enfriamiento, como el endurecimiento de la financiación y la imposición de aranceles de timbre más altos, han tenido bastante éxito en Singapur, pero no en otras ciudades como Hong Kong y Vancouver.

“Singapur se ha mantenido en la categoría de valor razonable, relativamente sin cambios en términos de riesgo de burbuja. El mercado residencial de Singapur es un mercado libre en un entorno controlado ya que el gobierno lo supervisa de cerca e intervendrá para garantizar la estabilidad del mercado estable y el crecimiento sostenible de los precios. Las intervenciones son necesarias para mantener los precios de las viviendas privadas en un nivel estable en medio de la alta liquidez de los fondos invertibles en el sistema. Invariablemente, el estado de refugio seguro de Singapur lo convierte en un destino favorable para la inversión inmobiliaria. Las medidas de enfriamiento, como el endurecimiento de la financiación y la imposición de aranceles de timbre más altos, han tenido bastante éxito en Singapur, pero no en otras ciudades como Hong Kong y Vancouver. Comparativamente, un mercado residencial demasiado caro podría enfrentar mayores riesgos a medida que enfrentamos los vientos en contra de una recesión debido a la prolongada guerra comercial entre Estados Unidos y China y un Brexit sin acuerdo ". - Han Huan Mei, Director, Investigación, List Sotheby’s International Realty.

Crecimiento de precios UBS 2019

Crecimiento de precios UBS 2019

A medida que nos enfrentamos a los vientos en contra de una recesión debido a la prolongada guerra comercial entre Estados Unidos y China y un Brexit sin acuerdo, será más difícil corregir un mercado residencial caro para hacer que las viviendas sean más asequibles.

En caja: ¿Qué está pasando en APAC?

El índice UBS Global Real Estate Bubble indica: Los puntajes del índice de burbuja no han aumentado en las ciudades APAC en los últimos cuatro trimestres. En Hong Kong, el impulso ha disminuido y los precios han caído ligeramente desde mediados de 2018. Sin embargo, aunque la ciudad todavía se encuentra en territorio de riesgo de burbujas, dado que los precios se han duplicado en los últimos 10 años, no hay un cambio de tendencia fundamental a la vista. Aún así, es probable que haya una mayor volatilidad de los precios en los próximos trimestres. El mercado inmobiliario de Singapur, por el contrario, se ha mantenido notablemente estable en los últimos años. El ajuste regulatorio ha demostrado ser efectivo y ha frenado el crecimiento excesivo de precios. Los precios reales están básicamente en el mismo nivel que en 2012, de modo que la ciudad permanece en el territorio de valor razonable. En Sydney, una ciudad que estaba en territorio de riesgo de burbujas hace solo dos años, los precios están cayendo. Se corrigieron con un número de dos dígitos dentro de un año, bajando significativamente el puntaje del índice. La menor actividad de compra extranjera y los préstamos hipotecarios más estrictos continuaron silenciando la demanda general. En contraste, los precios en Tokio han aumentado un 5 por ciento anual desde 2014, desacoplándose del resto del país. Como consecuencia, el mercado se ha unido al grupo de ciudades altamente inaccesibles y la valoración ha aumentado.

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