4 destinos inmobiliarios en auge frente al mar
Los compradores internacionales se sienten atraídos por la exclusividad de las propiedades frente al mar, manteniéndolas en alta demanda. Esto, con la falta de oferta, hará que los precios sigan aumentando. Nuestros amigos en YachtStyle Mire ejemplos seleccionados en Sydney, Auckland, Phuket y Samui.
Sydney, Australia
Registre las ventas en abundancia a medida que el mercado inmobiliario avanza.
Por Sophie Kalkreuth
Desde las dramáticas conchas blancas de la Ópera hasta los arcos de acero del Harbour Bridge y los yates que salpican la bahía, el puerto de Sydney es uno de los más emblemáticos del mundo. Las casas frente al mar, particularmente aquellas ubicadas al este de la ciudad en Darling Point y Point Piper, comprenden algunas de las propiedades inmobiliarias más caras de Australia. También personifican el estilo de vida junto al agua, con acceso a atracaderos y playas a pocos minutos del Distrito Central de Negocios (CBD).
El mercado inmobiliario de Sydney está actualmente en alza. En 2013, el mercado inmobiliario residencial de Australia registró el mayor crecimiento anual desde 2009, y los precios de la vivienda en Sydney aumentaron un 15,2 por ciento según la empresa de información inmobiliaria RP Data. La ciudad también registró un fuerte precio de venta superior de US $ 51.8 millones, según el Índice Definido de Lujo 2014 de Christie’s Great Estates.
"El ciclo de propiedades de lujo, que llegó a un máximo en 2012 desde un máximo en 2008, ha mejorado constantemente en los últimos dos años con varias ventas récord logradas", dice Ken Jacobs de Ken Jacobs-Christie’s International Real Estate, en Sydney. "Manejamos las dos mayores ventas en Sydney el año fiscal pasado (del 1 de julio de 2013 al 30 de junio de 2014) a precios de AU $ 37 millones y AU $ 32 millones".
El suministro de viviendas en Sydney está restringido por limitaciones geográficas, regulaciones de zonificación y liberación limitada de tierras. Este es un factor que impulsa el crecimiento de los precios: los desarrolladores han comenzado a convertir edificios de oficinas obsoletos en proyectos de lujo para satisfacer la demanda. Los inversores internacionales, particularmente los compradores asiáticos, también están impulsando las ventas. Aunque los compradores locales todavía representan la mayoría de las ventas en Sydney (los compradores de segunda vivienda representan solo el 25 por ciento del mercado de lujo), hubo varias ventas significativas a compradores chinos en 2013, incluida la venta más importante de la ciudad, un patrimonio de US $ 51.8 millones en El paseo marítimo.
"La proximidad de Sídney, la economía segura, las ofertas de estilo de vida de clase mundial y el ambiente cultural relajado son una atracción increíble para los compradores extranjeros que buscan un enlace accesible a Asia", dice Jacobs.
Crown Group, un desarrollador con sede en Sydney, lanzó Sky by Crown y Viva by Crown en 2013, y la demanda extranjera representó el 20 por ciento de sus ventas. Según el CEO del grupo, Iwan Sunito, Sydney se ha beneficiado de las medidas de enfriamiento del mercado en Asia. "Los precios (planos) en el CDB son del 30 al 50 por ciento menos (que) una ubicación equivalente en Hong Kong o Singapur".
Los precios más altos se logran con propiedades frente al mar con vistas de postal, Puente, Ópera y Puerto, aunque los precios de venta varían mucho según la propiedad. "Es importante enfatizar que la velocidad de conversación por metro cuadrado en las propiedades frente al mar en Sydney puede ser muy engañosa ya que existen variaciones salvajes debido a la ubicación, la vista, el contorno, el aspecto, las instalaciones, etc.", dice Ken Jacobs. "Para agravar esto es la falta de tierra vacante, por lo que en la mayoría de los casos, si un comprador quiere construir una nueva casa, necesita comprar una casa existente y demolerla".
En Point Piper, por ejemplo, los precios pueden variar entre AU $ 18,000psm a AU $ 30,000psm para casas frente al mar que han sido demolidas, y AU $ 20,000psm a AU $ 39,000psm de valor mejorado para casas establecidas. Estas tasas caen significativamente fuera de las áreas super prime.
En los últimos años, los proyectos de condominios de nueva construcción también han reportado fuertes precios de venta. Los apartamentos en Buckhurst at Point Piper se vendieron por entre AU $ 9 millones y AU $ 13 millones cuando el mercado estaba en un nivel bajo. El proyecto incluye solo seis apartamentos de alrededor de 380 metros cuadrados. En Pacific Bondi Beach, un desarrollo frente al mar en una de las playas orientales de moda de Sydney, dos áticos contiguos se vendieron por AU $ 21 millones. Actualmente se están desarrollando algunos proyectos nuevos frente al mar en Barrangaroo, el sitio de un nuevo casino.
Mirando hacia el futuro, los analistas inmobiliarios esperan un crecimiento continuo, aunque más moderado, en el sector de lujo de Sydney. "A menos que haya un gran aumento en las tasas de interés o la economía caiga, lo cual es muy poco probable, veremos más ganancias en el mercado inmobiliario súper prime", dice Shane Oliver, economista jefe de AMP capital. Sin embargo, la intensidad de la demanda vista en 2013 es poco probable que persista este año, dice John McGrath, CEO de McGrath Estate Agents. "Mi conjetura es un crecimiento del 5% al 10% en los precios este año, pero ciertos segmentos del mercado funcionarán mejor que otros", dice. En particular, espera que los "mercados de estilo de vida", aquellos cercanos a la ciudad y las playas, continúen viendo aumentos de precios.
Resumen del mercado
- En 2013, el mercado inmobiliario residencial de Australia registró el mayor crecimiento anual desde 2009.
- Los precios de la vivienda en Sydney aumentaron un 15,2% en 2013, mientras que los precios de los apartamentos aumentaron un 11,6%. El crecimiento de los precios en el sector de lujo se ve impulsado por la baja oferta y la fuerte demanda de compradores extranjeros.
- Un ciudadano chino estuvo detrás de la principal venta de Sydney en 2013, una propiedad de US $ 51.8 millones en la costa.
Por consideración
- 112 Wosleley Road, Point Piper
- Casa contemporánea de cinco dormitorios con vistas al puerto y 30 metros de frente exclusivo del puerto, incluido un embarcadero privado. Diseñado para un estilo de vida fluido interior / exterior, piscina y terraza, accesorios de alta gama, seguridad de vanguardia.
- Precio a solicitud.
- www.kenjacobs.com.au
- 3 Lindsay Avenue, Darling Point
- Propiedad inspirada en Frank Lloyd Wright en un excelente sitio de 1.725 metros cuadrados con vistas desde Double Bay a Manly. Cinco habitaciones con acceso al balcón, 3.5 baños. Master suite con spa de piedra caliza en suite. Estacionamiento para cuatro autos. Capaz de amarrar una embarcación de 100 pies.
- Precio a solicitud.
- www.kenjacobs.com.au
Auckland, Nueva Zelanda
Oferta limitada y fuerte flujo de migración para mantener los precios de las viviendas de lujo frente al mar.
Por Sophie Kalkreuth
Puede que Auckland no tenga el espectacular puerto de Sydney o Hong Kong, pero la ciudad ofrece una hermosa costa con playas, acantilados, calas tranquilas y muchas casas frente al mar. El mercado inmobiliario de la ciudad también ha estado ganando impulso, impulsado por la escasez de viviendas, las bajas tasas de interés y una política de puertas abiertas que ha alentado a los inversores extranjeros.
"Auckland ha tenido una fuerte demanda en todos los sectores con el aumento del interés extranjero, particularmente de Asia", dice Charlie Brendon-Cook de Luxury Real Estate Limited. “Los inversores nos llegan específicamente desde Singapur, China, el Reino Unido, Estados Unidos y Rusia. Todavía hay algunas propiedades con precios atractivos en ubicaciones destacadas. La Bahía de las Islas, en particular, sigue siendo uno de los secretos mejor guardados. Sin embargo, se está descubriendo ".
Los hogares alrededor de la ciudad también se están volviendo cada vez más caros según los estándares mundiales. Los precios promedio en Auckland aumentaron 14.3 por ciento interanual en marzo de 2014: una casa de lujo de 4,000 pies cuadrados cerca de la ciudad ahora cuesta más de NZ $ 3.5 millones. Y los precios son más altos a lo largo de la costa. Dependiendo de la calidad, el tamaño y la ubicación, el precio promedio de las propiedades frente al mar es de NZ $ 4,278psf.
El rápido aumento de los precios en Nueva Zelanda, particularmente en Auckland, trajo una nota de precaución del Fondo Monetario Internacional en abril. "La preocupación es que la gente comienza a esperar que los precios continúen aumentando y, por lo tanto, saltan al mercado inmobiliario ahora porque temen que se les ponga un precio más tarde y eso ejerce aún más presión al alza", dijo Brian Aitken, del FMI.
En octubre de 2013, el Banco de la Reserva de Nueva Zelanda introdujo restricciones a los préstamos con una alta relación préstamo-valor (LVR), lo que provocó una caída en los volúmenes de ventas, pero solo ligeramente. "Los volúmenes de ventas todavía están por debajo del nivel visto antes de que las restricciones de LVR entraran en vigencia en octubre de 2013, pero no parecen estar cayendo más; de hecho, las ventas de junio fueron solo un 2% más bajas que en el mismo mes del año pasado", dice El economista del ASB Bank Daniel Smith.
Él dice que una caída en los nuevos listados sugiere que el flujo de viviendas que ingresaron al mercado se mantuvo bastante bajo. “Las restricciones de suministro han disminuido ligeramente en el último año, con un total de listados actualmente alrededor de un 14 por ciento más alto que hace un año. Eso se ha debido a una ligera disminución en las ventas y un pequeño aumento en los listados. Las palabras clave son "leve" y "pequeño": la cantidad de viviendas en el mercado sigue siendo excepcionalmente baja según los estándares históricos ".
Smith dice que espera que los precios continúen subiendo en la región de Auckland impulsados por fuertes flujos migratorios y un suministro limitado, aunque no al ritmo observado durante 2012-2013.
"Hay una serie de mensajes mixtos en el mercado inmobiliario de Nueva Zelanda en la actualidad", dice Joe Telford de Sotheby’s International Realty. "Pero aunque el crecimiento se ha desacelerado en los últimos seis meses, todavía hay una gran demanda de propiedades de calidad en el mercado de Auckland".
La propiedad frente al mar es particularmente codiciada y Telford dice que los valores siguen siendo altos y el crecimiento sigue siendo fuerte en áreas clave frente al mar como Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport y Takapuna. En Herne Bay, por ejemplo, hay menos de 100 ventas por año. "La falta de existencias y la alta demanda impulsan el crecimiento", dice.
Los compradores internacionales también están aumentando los precios, atraídos por la exclusividad de las propiedades frente al mar en Auckland y el estilo de vida y el acceso al agua. "Una gran parte de nuestra investigación sobre propiedades frente al mar proviene de compradores internacionales", dice Telford. A diferencia de muchos otros países, Nueva Zelanda no tiene impuesto de timbre ni impuesto sobre las ganancias de capital, aunque se aplican algunas restricciones para la propiedad extranjera. Por ejemplo, la propiedad que está clasificada como "sensible" por la Oficina de Inversión en el Extranjero (OIO) requiere una Solicitud de Inversión en el Extranjero (OIA) para los residentes que no son de Nueva Zelanda.
Esto no se aplica a menudo a las casas frente al mar, dice Telford. "La mayoría de las propiedades frente al mar en Auckland no requieren una OIA, ya que muy pocas propiedades tienen más de 6,500 pies cuadrados, que es el umbral para que la costa se clasifique como sensible", agrega.
Las casas frente al mar siempre tendrán demanda, agrega Telford, y espera que el crecimiento continúe en línea con el resto del mercado inmobiliario de Nueva Zelanda. "Es imposible crear más propiedades frente al mar y esta es la mayor ventaja de poseer lo que se considera el mejor inmueble en Auckland".
Resumen del mercado
- Los precios promedio de las viviendas en Auckland aumentaron un 14,3% interanual en marzo de 2014. Sin embargo, los precios de las propiedades se enfriaron ligeramente durante abril, con ventas que cayeron alrededor de un 15% respecto al mismo período del año pasado.
- Las propiedades de más de NZ $ 500,000 continuaron vendiéndose bien, con 547 viviendas vendidas en este rango de precios durante abril, haciéndose eco del tipo de cifras logradas durante el verano.
- El crecimiento sigue siendo fuerte en áreas clave frente al mar como Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport y Takapuna, donde el suministro es limitado.
Por consideración
- 17 O'Neills Avenue, Takapuna, Auckland
- Propiedad frente al mar ubicada en un sitio de 1,303 m 2 con vistas a la isla Rangitoto desde los tres niveles
- Incluye cuatro dormitorios, cuatro baños y dos estacionamientos.
- Ubicado a poca distancia en coche del puente del puerto a la ciudad de Auckland
- Precio a solicitud. Ref # BSA10245
- www.auckland.nzsothebysrealty.com
- 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
- Ubicado en un acantilado en la península entre Milford y Castor Bay
- Incluye plano de planta de 1,000 m2, 6 habitaciones con baño, cine en casa, piscina, jacuzzi, sala de estar al aire libre
- Precio de venta: NZD $ 8,800,000 Ref # NZE10153
- www.auckland.nzsothebysrealty.com
Kamala, Phuket, Tailandia
Mercado de lujo frente al mar recuperando su brillo.
por Alex Frew McMillan
Phuket y Koh Samui siempre han atraído mucho a los compradores extranjeros de villas, aunque en teoría no pueden comprar propiedades en Tailandia.
A lo largo de la "Milla del millonario", un camino sinuoso a lo largo de la costa oeste de Phuket, cerca de la playa de Kamala, las villas alcanzan los US $ 8 millones o más. Una búsqueda rápida del nombre de la carretera siempre arroja un puñado de propiedades en el mercado. De hecho, el mercado inmobiliario de alta gama en Phuket ya está mostrando una tendencia temprana hacia un crecimiento estable y las transacciones han aumentado con los principales agentes inmobiliarios que reciben múltiples consultas de todo el mundo a diario. A finales de 2015, se estima que se desarrollarán más de 50 nuevas propiedades de lujo. Esta isla se está convirtiendo en el mercado inmobiliario de complejos turísticos de lujo más demostrado y vibrante de Asia, superando rápidamente a otros como Bali.
Entre estos proyectos, el desarrollo de MontAzure en Kamala ha sido llamado el proyecto residencial más complejo de Phuket desde que Banyan Tree Group lanzó Laguna hace unos 25 años.
En un sitio que cuenta con un entorno natural único, MontAzure se desarrollará con sensibilidad para ofrecer 13 propiedades privadas de lujo únicas, 70 residencias de poca altura junto a la playa, y ofrecerá características de hospitalidad de lujo, como un centro comercial de estilo de vida, instalaciones para el retiro y el bienestar, sofisticadas instalaciones junto a la playa restaurantes y locales de entretenimiento. Los desarrolladores han contratado a un equipo de planificadores maestros, arquitectos y diseñadores de clase mundial. El proyecto es una joya de rara calidad, un lugar donde el bosque tropical intacto da paso a un tramo de arena suave de 250 metros, a la sombra de árboles maduros de Casuarina.
La primera fase del desarrollo ofrece a los compradores una gama de 13 propiedades de lujo expansivas, cada una de ellas en generosas parcelas que van desde 4,900 metros cuadrados (52,700 pies cuadrados) hasta más de 10,000 metros cuadrados (107,600 pies cuadrados) de tamaño. Se contrató a una trinidad de talentos de diseño para crear estas casas excepcionales: la doyen de la arquitectura tailandesa moderna, Lek Bunnag, la leyenda del diseño de interiores balinés, Jaya Ibrahim y Martin Palleros de Tierra Design, que también dominaron el desarrollo completo.
Cada finca contará con una piscina privada, complementada con una piscina para niños y jacuzzi. Los residentes también pueden relajarse en la intimidad con bañeras privadas al aire libre y áreas de ducha en las amplias terrazas de los pabellones del dormitorio principal. Los techos cuentan con terrazas con césped y se puede acceder a los comedores cubiertos a través de un ascensor privado. Una amplia variedad de plantas y árboles tropicales autóctonos y plantados decoran el hermoso jardín, junto con las impresionantes vistas de la bahía de Kamala, lo que hace del desarrollo un refugio seguro lejos del ajetreo y el bullicio de la ciudad.
Los compradores pueden personalizar los interiores de las villas según sus preferencias. Más allá de su lujosa finca privada, los propietarios tienen acceso privilegiado a la playa y una gama de comodidades y servicios exclusivos que se ofrecen en el Club de Playa de Residentes de MontAzure. El desarrollo más amplio también contará con una gama de componentes integrados de hospitalidad para garantizar que las solicitudes de los residentes y las necesidades de estilo de vida se satisfagan de manera eficiente.
Resumen del mercado
- Los compradores extranjeros siguen atraídos por las villas de Phuket y Koh Samui, aunque en teoría no pueden comprar propiedades en Tailandia.
- En la "Milla del millonario" a lo largo de la costa oeste de Phuket, cerca de la playa de Kamala, las villas cuestan US $ 8 millones o más. Sotheby’s International Realty enumera varias propiedades hermosas de Phuket, incluida una propiedad de cuatro dormitorios en Ao Makham, cinco kilómetros al sur de la ciudad de Phuket, por THB165 millones (US $ 5,2 millones).
- Bill Barnett, Director Gerente de la consultora hotelera C9 Hotelworks, destacó que Phuket está en un fuerte giro ascendente para los bienes raíces de lujo de alta gama. Las importantes mejoras en la infraestructura y el continuo crecimiento del turismo están atrayendo la inversión institucional y creando un fuerte deseo entre la comunidad de patrimonio neto ultra alto a nivel mundial de villas de lujo, particularmente aquellas con diseñadores famosos involucrados.
- CBRE Research muestra que más de 50 nuevas propiedades de alta gama están listas para ingresar al mercado a fines de 2015.
MontAzure, Phuket
En un sitio que cuenta con un entorno natural único, MontAzure se desarrollará con sensibilidad para ofrecer propiedades privadas de lujo únicas, residencias de condominios de poca altura junto a la playa, así como componentes de hospitalidad de lujo, como un centro comercial de estilo de vida, instalaciones de retiro y bienestar, sofisticados restaurantes junto a la playa y lugares de entretenimiento de bajo perfil.La primera fase del desarrollo ofrece 13 propiedades de lujo expansivas, cada una en generosas parcelas que van desde 4,900m2 (52,700sf) hasta más de 10,000m2 (107,600sf) de tamaño.
Koh Samui, Tailandia
En su infancia, pero en crecimiento.
por Alex Frew McMillan
En Koh Samui, Knight Frank rastrea alrededor de 420 unidades de villa en un mercado que, según la corredora, todavía está en pañales. Alrededor del 89 por ciento de las villas de la isla están en manos privadas, muchas de ellas cerca de las playas de Cheong Mon, Chaweng y Bophut, los principales lugares turísticos. Las playas de Maenam y Lamai son prometedoras y más tranquilas, pero a poca distancia de la acción.
Knight Frank dice que el 55 por ciento de las villas en Koh Samui todavía están en el mercado, y las más populares son de 20 millones a 40 millones de THB (630,000 a 1,25 millones de dólares) por rango de villa. "Las villas en este rango de precios generalmente incluyen ubicaciones en las laderas, que ofrecen vistas panorámicas al mar y cierta distancia a la playa", señala el corretaje.
Un ejemplo es la finca boutique de villas de lujo, Samujana, que tiene una colección de 25 villas de lujo en la ladera. El desarrollo se abrió por primera vez en marzo de 2012 como la villa de lujo más exclusiva y discreta de Koh Samui. Ubicado en el lugar más buscado de la isla, Samujana ofrece total privacidad, a solo unos minutos en automóvil del Aeropuerto Internacional de Samui. Ubicada en la cima de una colina, a poca distancia de las playas de Choeng Mon y Chaweng, la galardonada propiedad de la villa da a una cala de coral y ofrece a cada villa vistas ininterrumpidas al mar y acceso privado a la playa.
Todas las villas han sido diseñadas por el célebre Gary Fell de GFAB Architects de Asia, cada una construida de manera sensible en armonía con los afloramientos de rocas naturales y la vegetación con un diseño espacioso y contemporáneo y cuentan con amplias habitaciones con baño, salas de estar y comedores, estado de los últimos -cocinas de arte, estacionamiento dedicado y piscinas privadas de borde infinito.
El mercado de valores ahora está observando los resultados de los principales desarrolladores en Tailandia para dar alguna orientación sobre la dirección del mercado. Eso bien puede estar en camino. Por ejemplo, Land and Houses, uno de los mayores desarrolladores del país, experimentó un aumento de las ganancias del 20% en comparación con 2013 en el segundo trimestre de 2014, y las ventas crecieron un 26%. Las ventas de condominios fueron superiores a las expectativas de analistas como Thanatcha Jurukul y Nithi Wanikpun en Nomura. Pero todavía esperan que las transferencias de condominios se retrasen, por lo que los analistas proyectan solo un crecimiento del 5 por ciento para este año fiscal para Land and Houses.
Las viviendas individuales separadas también se recuperaron, lo que podría sugerir un mejor sentimiento. Pero el equipo de analistas todavía tiene una calificación "neutral" en la acción, a menudo interpretada como que significa vender la acción, mientras esperan para ver si el rebote puede mantenerse y si la administración sale con predicciones de un crecimiento a largo plazo en las ventas. Creen que el desarrollador Quality Houses se ve mejor establecido como el desarrollador principal de la propiedad de la tierra.
Samujana, Koh Samui
Samujana villa estate es una colección de 25 villas opulentas, en venta y alquiler. Todas las villas cuentan con grandes piscinas infinitas privadas y vistas al mar sin obstáculos. Perfectamente encaramadas en una colina con vistas a una cala de coral, las villas ofrecen de tres a ocho habitaciones y son ideales para familias, amigos y parejas. Está convenientemente ubicado a solo minutos del aeropuerto internacional de Koh Samui y la playa de Chaweng.
