Juerga de compras de propiedades en China continental

No puedo resistirme a leer, aprender y analizar los patrones del inversor chino. Por chino me refiero a los ciudadanos de la RPC. Su gran cantidad y cuantía de gasto son nada menos que alucinantes y cambian la dinámica del mercado. Por lo tanto, es de gran valor para los inversores observar, comprender, seguir e intentar predecir este sorprendente fenómeno.

Los turistas chinos están comprando artículos de lujo en miles de millones de dólares. Dondequiera que viajen estos turistas que gastan mucho, la venta minorista está en auge y, por lo tanto, los ingresos por alquileres aumentan, lo que beneficia a los propietarios. En este artículo me concentraré en la propiedad per se. Como era de esperar, el gasto masivo de los ciudadanos de la RPC en compras en el extranjero también se extiende a la propiedad, y muchos de ellos compran mientras están de vacaciones en el extranjero.

CAZA DE VACACIONES PARA INMUEBLES EN EL EXTRANJERO

Más de un tercio de los HNWI de China ya han comprado propiedades en el extranjero, y el 41% de ellos tienen la intención de invertir en bienes inmuebles en el extranjero en los próximos tres años: el 66% planea invertir en propiedades residenciales, según datos del sitio de Juwai. Los 10 países más solicitados por los compradores chinos en su sitio son los EE. UU., Australia, Canadá, Nueva Zelanda, el Reino Unido, Tailandia, España, Alemania, Japón y Francia. De hecho, seis de estos 10 países estaban en la lista de los 10 principales destinos de vacaciones para los chinos ricos en los últimos años.

No hay nada nuevo sobre el comportamiento de volar y comprar que todos experimentamos a veces. Sin embargo, nada transforma los mercados inmobiliarios como lo hacen los viajeros chinos y ya son el mercado turístico de más rápido crecimiento en nuestro planeta.

Barrio chino, Singapur

COBRANDO EL TURISMO CHINO

Las empresas de todo el mundo se han dado cuenta de que el valor de los turistas chinos es demasiado lucrativo para ignorarlo. Las empresas de hostelería, los minoristas, incluso los desarrolladores chinos y los inversores corporativos se están uniendo a la gran ola de dinero fuera de su país, donde los trotamundos chinos acuden en masa a las vacaciones. Aquí es donde las empresas e inversores buscan invertir para aprovechar la demanda sin precedentes de bienes y servicios.

Las compañías chinas compraron resorts en Hokkaido y tiendas libres de impuestos en Tokio, básicamente para acomodar y cobrar a sus propios turistas y compradores. Saben comprar lo mejor. Solo una anécdota, en los últimos viajes no pudimos encontrar un buen whisky japonés en muchas tiendas principales alrededor de Tokio, ni en tiendas libres de impuestos en el aeropuerto, ¡todas vendidas a turistas chinos!

Los ciudadanos chinos también se convirtieron en los mayores compradores extranjeros de viviendas en los EE. UU. El año pasado, ya que compran bienes inmuebles estadounidenses en miles de millones de dólares. Según el estudio de Asia Society y Rosen Consulting Group, el año pasado, un enorme aumento en la compra de bienes raíces residenciales y comerciales por parte de China llevó su inversión total de cinco años a más de $ 110 mil millones. El gran tamaño de ese total ha ayudado al mercado inmobiliario a recuperarse del colapso que comenzó en 2006 y causó la crisis económica de 2008. A pesar de una desaceleración debido al intento de China de suprimir las salidas de capital, es probable que la cifra para la segunda mitad de esta década se duplique a $ 218 mil millones, según el estudio.

Es muy interesante observar los hallazgos de mi investigación y las fuentes abiertas. Es sorprendente que en 2014 China emitió 16 millones de pasaportes. A partir de 2012, alrededor de 38 millones de ciudadanos chinos tenían pasaportes ordinarios, que representan solo el 2.9% de la población total en ese momento. Si incluso el número total de titulares de pasaportes se ha duplicado en los últimos tres años y medio, significa que actualmente solo hemos visto que alrededor del 6% de la población china viaja hasta ahora. Solo podemos imaginar cómo se verán los mercados inmobiliarios cuando habrá muchos más de estos lucrativos turistas que vienen a comprar al extranjero.

Puerto de Sydney

ALREDEDOR DE ASIA

Ahora veamos más de cerca a nuestra casa, lo que está sucediendo en la compra transfronteriza de propiedades. Como predije correctamente anteriormente en esta publicación (que es la revista Palace en Singapur) hace unos meses, el mercado australiano recibió la mayor parte del dinero entrante en su propiedad. Esto a pesar de varios impuestos a la propiedad y limitaciones a los compradores extranjeros, como la prohibición de vender propiedades de segunda mano a extranjeros. La mayoría de los compradores son chinos.

Mientras tanto, en el sudeste asiático, los turistas chinos dieron la vuelta a la economía tailandesa, convirtiéndose en la mayor fuente de crecimiento y dando un impulso muy necesario a Tailandia, sin el cual estaría en declive. El número de visitantes chinos aumentó en más del 71% el año pasado a 7,9 millones. Esa es una parte sustancial de los casi 30 millones de turistas internacionales que visitan Tailandia. Todavía no tengo suficiente información sobre la compra de su propiedad en Tailandia, pero realmente mantienen ocupados los hoteles de 4-5 estrellas.

Sin embargo, lo que se ve es que la mayoría de los turistas de la RPC todavía vienen en grupos y eso limita sus capacidades para comprar propiedades como lo hacen en los EE. UU. Y Europa. Es solo cuestión de tiempo cuando más de ellos vendrán solos y cambiarán el rumbo de una propiedad turística deseable del Reino.

En nuestra región, no solo los chinos dominan los mercados inmobiliarios. En Vietnam, la flexibilización de las leyes de bienes raíces y una economía próspera dieron confianza a la diáspora vietnamita para enviar dinero en números récord, agregando fuerza al sector inmobiliario, que ahora experimenta otro auge después de salir de la depresión.También puedo ver extranjeros entrando, pero en general, el mercado inmobiliario de Vietnam está dominado por vietnamitas en el extranjero. También noto que se están realizando muchas obras en lugares como HCMC.

Mi única esperanza es que los desarrolladores no creen demasiado y, junto con los compradores, no creen otra burbuja. Singapur y Hong Kong están bajo el control de las medidas de enfriamiento impuestas por sus gobiernos, por lo que los mercados residenciales están en declive en general. Singapur sigue siendo una inversión de elección para inversores locales y fondos extranjeros, dada su calificación triple A y su estatus de "refugio seguro".

La actividad de compra en el mercado de inversión inmobiliaria de Singapur está a punto de reaparecer. Por ahora, sin embargo, veo principalmente a los pescadores de fondo que están de vuelta y buscan gangas en propiedades residenciales de alta gama en Singapur, que es bastante barato en comparación con propiedades similares en Hong Kong, Londres y Manhattan.

La tienda es un segmento de mercado en Singapur, que está atrayendo inversiones. También ha sido uno de mis favoritos durante muchos años. ¡Los amo! Los valores de las tiendas, especialmente en las áreas centrales, han aumentado en los últimos tres años, debido a su escasez y demanda de fondos y extranjeros. Algunos acuerdos recientes de inversores extranjeros fueron por más de USD 2.700 por pie cuadrado en términos de superficie bruta. En los distritos comerciales, los precios aumentaron un 80% en los últimos 4 años. Parece que más fondos extranjeros e inversores privados están comprando ya que los locales tienden a mirar más los rendimientos y recientemente los rendimientos son muy bajos.

A veces tan bajo como 2-3%. Sin embargo, los fondos y los extranjeros ven un gran valor en estas escasas gemas de propiedad, ya que están comprando agresivamente estas casas, contando con la apreciación del capital. Una vez que el taller está bien renovado, hay una buena demanda de arrendamiento, ya que los inquilinos aún consideran que estos alquileres son dignos en comparación con los centros comerciales o los edificios de oficinas de mayor nivel. Creo que, de cara al futuro, más compradores mostrarán interés en este segmento inmobiliario. También veo más valor en ubicaciones menos centrales que pueden atender a oficinas, así como a F&B en ubicaciones como Kampong Glam.

Kampong Glam es uno de los "centros étnicos" en un área relativamente central de la ciudad. Sus precios no aumentaron tanto como los rincones modernos de la ciudad china, como Club Street. Al estar a lo largo de Victoria Street y el enclave minorista exótico bien establecido de Arab Street, es un lugar de inversión prometedor para tener en la cartera de uno.

Alexander Karolik-Shlaen EMBA, economista e inversor inmobiliario, es el CEO de Panache Management, un asesor de marcas de lujo e inversión inmobiliaria.

Este artículo fue publicado por primera vez en la revista Palace.