Efecto Brexit: Futuro de las propiedades inmobiliarias de Londres
En las horas y días posteriores al referéndum del Reino Unido, en el que el 51,9% de los votantes eligieron salir de la Unión Europea, gran parte del país miró en estado de shock. La campaña había sido amarga y visceral, impulsada por la retórica incitadora en torno a la inmigración británica, la economía y la élite burocrática, pero muchos dentro de Gran Bretaña y el extranjero no esperaban que prevaleciera el voto de licencia.
A medida que el mundo lidió con los resultados, los mercados reaccionaron en una escala no vista desde la crisis financiera. La libra cayó a su nivel más bajo desde 1985, las acciones asiáticas se desplomaron y solo unos días después se supo que Standard & Poor’s había despojado a Gran Bretaña de su calificación crediticia triple-A. La votación ha preparado a la nación para conversaciones amargas sobre el divorcio y, dado que no hay precedente para que un país abandone el bloque comercial de la UE de 28 estados miembros, reina la incertidumbre sobre cómo exactamente el Reino Unido negociará su nueva posición dentro de la política paisaje economico.
South Quay Plaza
Esta incertidumbre ya ha afectado al mercado inmobiliario, particularmente en Londres, donde algunos compradores se han retirado de las compras, preocupados por el futuro de la ciudad. El Tesoro del Reino Unido advirtió antes de la votación que los precios de las propiedades residenciales serían hasta un 18% más bajos si el país votara para irse. Howard Archer, economista jefe para Europa y el Reino Unido de IHS Economics, dijo que la actividad y los precios del mercado inmobiliario corrían "un riesgo muy grave de una recesión prolongada y marcada tras la decisión del Reino Unido de abandonar" la Unión Europea. Él predice que los precios de las viviendas podrían caer un 5% en la segunda mitad de 2016 y otro 5% en 2017.
"El voto a favor del Brexit generará un período de incertidumbre renovada en el principal mercado residencial de Londres", dijo Liam Bailey, jefe de investigación global de Knight Frank en Londres. "Parte de la demanda, especialmente de los inversores, se retrasará y, en algunos casos, se redirigirá".
Terraza del piso del residente de South Quay Plaza
Brexit presenta una incertidumbre renovada luego de una serie de eventos que ya han amortiguado el mercado inmobiliario de Londres. De 2009 a 2014, Londres fue noticia en repetidas ocasiones por ventas récord de mansiones súper prime a compradores adinerados de Rusia, Oriente Medio y Asia, muchos de ellos en los barrios centrales de la ciudad, los llamados 'códigos postales de oro' que incluyen Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair y Holland Park. Sin embargo, desde 2014, el mercado se ha desacelerado.
Algunos de los vientos en contra han llegado en forma de impuestos. Una nueva tasa de impuesto de timbre, introducida en diciembre de 2014, cobra un 10% en propiedades con un valor superior a GBP 925,000 ($ 1.3 millones) y un 12% en aquellas que superan GBP 1.5 millones ($ 2.5 millones). A partir de abril de este año, los compradores de segundas viviendas y propiedades para comprar se enfrentan a otro impuesto; un recargo del 3% del impuesto de timbre destinado a nivelar el campo entre inversores y compradores por primera vez.
El efecto de las nuevas tasas de impuestos de timbre ya se estaba sintiendo en el mercado, con muchas menos transacciones registradas en el rango de más de $ 2 millones. Luego, la campaña Brexit dio más pausa a compradores y vendedores. "Los compradores y vendedores pospusieron las decisiones debido a la posibilidad de ingresar a un territorio económico y político inexplorado", dice Tom Bill, Jefe de Investigación Residencial de Londres en Knight Frank. Según los datos de Knight Frank, la demanda siguió siendo moderada en mayo de 2016, incluso para propiedades donde los precios de venta habían caído un 10% o más.
South Quay Plaza Corner View
En una ciudad que atrae importantes inversiones de los mercados internacionales, los trastornos políticos locales son solo una parte del rompecabezas. Durante el año pasado, los principales inversores extranjeros en propiedades británicas se vieron afectados por sus propios contratiempos: los bajos precios del petróleo en Oriente Medio, los problemas monetarios en Rusia, una recesión en Brasil y la agitación del mercado de valores en China, todo lo cual ha contribuido a pocos transacciones de alta gama. En 2014, los inversores de Oriente Medio constituyeron el 15% de los principales compradores del centro de Londres; en 2015 representaron el 4%.
Según Yolande Barnes, Jefa de Investigación Mundial de Savills, la campaña Brexit se convirtió en una excusa conveniente para una desaceleración en el mercado que ya estaba ocurriendo. Las cifras de Savills muestran que los precios en el primer centro de Londres cayeron un 6% en 2015, y los volúmenes de negocios disminuyeron hasta en un 40%. "Brexit ha sido una muy buena excusa para que la gente no haga nada en un mercado donde la gente no hubiera hecho nada de todos modos", dice Barnes.
Sin embargo, el resultado inesperado del referéndum ha agregado otro obstáculo mayor a un mercado que todavía se estaba ajustando a los aranceles de timbre y a los factores geopolíticos globales. "El principal mercado inmobiliario de Londres se beneficiaría de algo que parece poco probable a corto plazo: seis meses sin incidentes", dice Tom Bill de Knight Frank.
Para algunos inversores extranjeros, sin embargo, la agitación actual representa una oportunidad. Los compradores obtendrán un mayor valor en la compra de propiedades en Londres como resultado de una depreciación de la libra esterlina, dice Peter Wetherell, un corredor con sede en Mayfair. "Para los compradores extranjeros, esta caída grande y dramática en el valor de la libra esterlina compensará de manera efectiva el impuesto de timbre y los ajustes de impuestos y hará que la propiedad principal de Londres sea una inversión lucrativa para los inversores extranjeros lo suficientemente audaces como para tomar un despeje a pesar de la incertidumbre del mercado".
Vista desde One Tower Bridge - Dormitorio principal
Para muchos que creen en la capacidad de recuperación a largo plazo de Londres, las interrupciones actuales del mercado no cambian el atractivo general de la ciudad, particularmente como un refugio para la preservación de la riqueza. La investigación de Knight Frank muestra que en la última década la ciudad ha atraído más del doble de personas de alto patrimonio neto de los mercados emergentes (114,000) que los Estados Unidos y Australia combinados (42,000 y 22,000 respectivamente). Los inversores se sienten atraídos por la seguridad de la ciudad, las buenas escuelas, el entorno verde y la zona horaria central, factores que es poco probable que cambien como resultado de la votación del Brexit.
La ciudad también está invirtiendo activamente en el futuro. Una mirada más amplia al mercado inmobiliario también revela que si bien la demanda de propiedades Prime Central London ha disminuido en los últimos años, ha habido un aumento en el interés en el gran Londres, donde los esquemas de regeneración y los proyectos renovados de conectividad e infraestructura están cambiando el panorama del lujo vivo.
"A medida que los códigos postales de oro de Londres se volvieron menos asequibles después de la crisis financiera, los compradores han buscado cada vez más valor a mayor distancia", dice Tom Bill. Aunque están buscando un mejor valor, todavía quieren "las mejores especificaciones e instalaciones de su clase", y esto significa que hay un enfoque creciente en la calidad de los esquemas en lugar de un deseo de estar en un área específica.
Los desarrolladores han aprovechado esta demanda y está elevando el nivel general de calidad de los desarrollos de nueva construcción, que incorporan cada vez más paquetes de servicios, servicios, componentes comerciales y culturales. Si bien tales experimentos en urbanismo y creación de lugares son comunes en ciudades como Miami, Hong Kong o Singapur, son un fenómeno relativamente nuevo en Londres.
Southbank, una de las primeras áreas en revitalizarse, no estaba previamente en el mapa para los inversores ricos, pero ha experimentado una tasa de crecimiento más rápida en comparación con otros vecindarios principales y sirve como un ejemplo de cómo pueden madurar los nuevos mercados, dice Tom Bill.
Exterior del puente de una torre
Además de The Shard (el edificio más alto de Europa occidental), el área es el sitio de More London, planificado por Foster + Partners, y One Tower Bridge, un proyecto de Berkeley Homes que combina residencias de lujo con tiendas, restaurantes y peatones. pasarelas y un animado parque frente al río. Además de sus ofertas culturales, The Ivy, una popular cervecería de Londres, anunció recientemente planes para abrir una ubicación en la planta baja en One Tower Bridge, y The London Theatre pronto ocupará el teatro hundido de 900 asientos del desarrollo. El esquema en sí incorpora un espacio significativo para la vida al aire libre, también una novedad para Londres. "Lo que es realmente especial acerca de este proyecto es la cantidad de terraza dinámica y espacio en el techo, junto con cocinas al aire libre, jacuzzis y cenadores", dice Murray Levinson, socio de Squire & Partners que diseñó el proyecto.
Desde la parte superior del Tower Penthouse, que se completa con una terraza en la azotea y una bañera de hidromasaje, puede ver el otro lado del Támesis hasta la ciudad de Londres, el Tower Bridge, la Torre de Londres y más allá. Los edificios de menor altura, ubicados frente al río, cuentan con puertas corredizas de vidrio que se abren a amplias terrazas con vistas al Ayuntamiento y al Tower Bridge. Las vistas han sido un fuerte punto de venta para el proyecto, que actualmente se vende en un 90%. La calidad de la construcción (los interiores cuentan con carpintería artesanal, encimeras de mármol pulido, electrodomésticos Miele y sistemas de automatización del hogar), también ha sido un atractivo, al igual que el paquete de comodidades: servicio de conserjería las 24 horas de Harrods Estates, un gimnasio, spa y piscina cubierta están incluidos. Quedan aproximadamente 23 unidades, incluidos áticos seleccionados. Estos tienen un precio de alrededor de $ 3,900 por pie cuadrado.
El concepto de uso mixto también está proliferando en el gran Londres con esquemas como Nine Elms programados para incluir 20,000 nuevas casas, y más al oeste, White City, que es el sitio de una revisión de $ 10 mil millones que tiene como objetivo transformar el área de una manera austera. paisaje en gran parte comercial en un barrio animado con 5.000 nuevas viviendas, tiendas y un centro de oficinas para empresas relacionadas con los medios. Como parte del renacimiento, el desarrollador londinense Stanhope está convirtiendo la antigua sede de la BBC en residencias de lujo.
Al este, las torres altas también se multiplican en una ciudad que alguna vez fue definida por un urbanismo más uniforme y de baja escala. En Canary Wharf, Herzog & de Meuron ha diseñado una nueva torre llamada Rolling Pin debido a su forma cilíndrica alta, y Foster + Partners ha diseñado South Quay Plaza, el proyecto residencial más alto actualmente en construcción en la UE.
Vista de la terraza triplex del Tower Bridge
Históricamente un puerto ocupado, y más recientemente el sitio de un distrito financiero floreciente, Canary Wharf también se está convirtiendo en un lugar cada vez más codiciado para vivir. Las expectativas de crecimiento futuro se ven reforzadas por la llegada de la nueva Crossrail Line, programada para 2018, que reducirá significativamente los tiempos de viaje al centro de Londres. Hoy en día, el área todavía se siente en gran parte corporativa, pero los desarrolladores tienen la intención de combinar programas residenciales y comerciales con una mayor conectividad a medida que la comunidad madura.
"Canary Wharf se está volviendo cada vez más de uso mixto y crecerá a una población de 200,000", dice Harry Lewis, Director Gerente de Berkeley Homes que está desarrollando South Quay Plaza. "Los rendimientos de alquiler son más altos aquí, y la llegada del Crossrail será un cambio de juego".
South Quay Plaza está situado en el paseo marítimo, justo enfrente del CDB, y aunque muchos de los edificios adyacentes están construidos justo al borde de la costa, Grant Brooker, director de estudio de Foster + Partners, quería abordar el sitio de manera diferente."Es importante dejar pasar la luz del día", dice, explicando que al sesgar las torres en forma de cubo, que tienen una huella relativamente pequeña (más del 64% del sitio no se desarrollará), pudo crear muchas más exposiciones. "El edificio no tiene una parte trasera", dice. "Cada unidad tiene una fachada fantástica".
El equipo de Brooker también utiliza su amplia experiencia en el diseño de edificios a nivel internacional para crear un programa integral de servicios, que cuenta con un club de salud, spa y piscina de 20 metros, y un salón del club para residentes que abarca todo el piso 56 e incluye un bar, sala de proyección y Una gran terraza. "El tipo de equipamiento que se requiere para que un edificio funcione realmente faltaba en desarrollos anteriores en Londres", dice Brooker.
Programada para la ocupación a partir de 2020, South Quay Plaza incluirá 888 unidades en las torres de 36 pisos y 68 pisos que van desde estudios hasta residencias y áticos de tres dormitorios. Hasta ahora, Berkeley Homes ha lanzado 350 unidades con precios desde $ 990,000. Hasta la fecha, la mitad de estas unidades se han vendido y la demanda de Asia ha sido fuerte: el 50% de los compradores internacionales del proyecto provienen de China.
Adam Challis, Jefe de Investigación Residencial de Jones Lang LaSalle, dice que los esquemas de regeneración como Canary Wharf son particularmente populares entre los compradores asiáticos porque entienden el potencial de inversión a largo plazo. "Lo entienden porque lo han visto suceder en sus propios países", dice. Challis también ha notado un cambio general en la actitud del comprador en los últimos años, en el que los inversores tienen una visión a largo plazo, analizan cuidadosamente los programas, esquemas y vecindarios y se acercan a la decisión como una inversión en Londres en su conjunto.
El tiempo dirá cómo Gran Bretaña se las arregla para negociar su salida de la Unión Europea, y cómo las ferias de Londres como resultado de los cambios. Mucho dependerá de las implicaciones duraderas del Brexit para las empresas británicas, particularmente aquellas en el enorme sector financiero del país. Antes del referéndum, se proyectaba que la población de Londres aumentaría en 100,000 personas al año durante la próxima década y la oferta de viviendas se estaba quedando atrás. Para aquellos que creen en el futuro de la ciudad y el potencial continuo de crecimiento, ahora podría ser un momento oportuno para dar el paso.
Este artículo fue publicado por primera vez en la revista Palace.
