Inversión inmobiliaria en Sydney, Australia: un desglose de las tendencias, los precios y el mercado en la tierra Down Under

Definida tanto por su escarpada costa del Pacífico como por su exquisito puerto, Sydney es la ciudad más glamorosa de Australia. También es el más caro. Desde que los precios de la vivienda comenzaron a recuperarse a mediados de 2012, los valores residenciales de la ciudad han aumentado un 67%. A pesar de hablar del enfriamiento del mercado, el crecimiento de los precios ha continuado. Según el investigador CoreLogic, los precios de la vivienda descontrolada de la ciudad aumentaron nuevamente en noviembre de 2016, llevando su crecimiento anual de precios al 13%.

La tendencia tiene alguna advertencia de una inminente corrección de precios. "Todos los signos de una burbuja están ahí", dijo David Murray, ex CEO del Commonwealth Bank en una reciente entrevista televisiva donde señaló los precios de las viviendas sobrevalorados en Sydney y Melbourne. "Creemos que Sydney está sobrevaluada hasta en un 40%", concuerda Louis Christopher de SQM Research, una firma boutique de análisis de propiedades. Si no se realizan cambios, como el aumento de las tasas de interés o las restricciones más estrictas a los préstamos, Christopher dice que los precios podrían continuar aumentando hasta un 16% en 2017.

Sin embargo, no todos están de acuerdo con esta evaluación. El Banco de la Reserva de Australia ha duplicado su afirmación de que los precios de la vivienda están bajo control a pesar de los recientes aumentos en Sydney y Melbourne. En promedio en toda Australia, el RBA dice que la "inflación del precio de la vivienda" todavía está por debajo de mediados del año pasado cuando los reguladores intervinieron y obligaron a los bancos a ajustar los estándares de crédito.

"Creo que los analistas continúan equivocando el mercado australiano", dice Ken Jacobs, un corredor que se especializa en la venta de casas de lujo en Sydney. "No hay un mercado, sino múltiples mercados, y cuando los investigadores agrupan información, distorsiona los hechos".

El Sr. Jacobs dice que actualmente está viendo la mayor actividad de ventas en el extremo inferior del mercado (por debajo de AUD 2 millones o aproximadamente USD 1.5 millones) y en el mercado de apartamentos de nueva construcción, aunque podría haber un exceso de nuevas existencias en la tubería. sacar algo de calor de ese sector. Mientras tanto, las ventas en la gama alta del mercado son sólidas aunque algo moderadas, aunque, dice, "ha habido un par de ventas de alto valor que han ayudado a recalibrar la gama alta".

En una de esas ventas, una familia de Sydney gastó AUD 57 millones (aproximadamente USD 42.7 millones) en bienes raíces junto al puerto, recogiendo tres casas en el próximo desarrollo de Opera Residences, incluido un penthouse de AUD 26 millones (aproximadamente USD 19.5 millones) y dos sub -Adosados ​​con un precio de AUD 14,9 millones (aprox. USD 11,2 millones) y AUD 16 millones (aprox. USD 12 millones). Ubicadas en Bennelong Point, uno de los enclaves más cerrados de la ciudad, Opera Residences incluye 104 unidades, muchas de ellas con impresionantes vistas de la Ópera, el puente y el puerto. Los precios comienzan en alrededor de AUD 1,66 millones (aproximadamente USD 1,25 millones) para una unidad de un dormitorio.

Cuando se trata de viviendas unifamiliares, los vecindarios más exclusivos de Sydney son los suburbios del este como Point Piper, Elizabeth Bay, Mosman y Hunters Hill en la costa norte, donde las mansiones a menudo se venden por más de AUD 13.3 millones (aproximadamente USD 10 millones). La mayoría de los compradores aquí están comprando una residencia principal. Y aunque Jacobs ha vendido varias casas de trofeos a compradores chinos (una mansión de Point Piper se vendió recientemente por más de AUD 60 millones o aproximadamente USD 45 millones, a una familia multimillonaria de China), generalmente dice que los compradores extranjeros son los más activos en el nuevo -construir mercado. (La Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras de Australia permite que el 50% de cualquier desarrollo nuevo se venda a no residentes).

Históricamente, los condominios en el Distrito Central de Negocios (CBD) se han vendido bien, pero el desarrollo ahora se está trasladando a nuevos vecindarios como Waterloo y Eastlakes, que ofrecen un fácil acceso al aeropuerto, las playas del sur y la Universidad de Nueva Gales del Sur. Parramatta también se ha beneficiado de la inversión gubernamental en infraestructura y la afluencia de jóvenes profesionales.

"Se pronostica que la población de Parramatta crecerá un 24% para 2036", dice Julian Sedgwick, director global de ventas y marketing de Crown Group, uno de los desarrolladores más prolíficos de Sydney. "Docenas de compañías de alto perfil están cambiando su fuerza laboral a Parramatta y están trayendo empleos de nivel ejecutivo ubicados tradicionalmente en el CDB". Los ejecutivos no quieren conformarse con apartamentos promedio, dice Sedgwick, y como resultado hay una creciente demanda de apartamentos de alta calidad con instalaciones estilo centro turístico. Su compañía actualmente está desarrollando Infinity, un desarrollo de condominios de uso mixto en Parramatta que se completa con jardines en la azotea, áreas de entretenimiento aisladas y una sala de estar en el cielo.

Iwan Sunito, fundador de Crown Group, ha estado desarrollando proyectos en Sydney desde finales de la década de 1990. Él cree que la ubicación sigue siendo el factor más crucial para los compradores, y todos sus proyectos están ubicados cerca del transporte público, centros comerciales, oficinas y escuelas. Sin embargo, dice, cada vez más compradores también se centran en la sostenibilidad económica de un proyecto, lo que significa "diseño simple, innovador y funcional".

“Prestamos especial atención a la luz natural y al espacio público mientras diseñamos. También ponemos una consideración significativa en cómo beneficiar al público y abordar las necesidades futuras del área ”, dice.El Infinity, por ejemplo, presenta una forma en bucle con un vacío en la fachada orientada al norte que permitirá que la luz natural penetre en una plaza ajardinada central y balcones de apartamentos. A nivel de la calle, una variedad de cafés, bares, restaurantes y tiendas minoristas envolverán el perímetro del edificio.

Sin duda, los nuevos desarrollos en vecindarios emergentes continuarán redefiniendo el estilo de vida urbano de Sydney. Julian Sedgwick cree que los sólidos fundamentos de la ciudad seguirán siendo atractivos para los compradores. "Sydney ofrece una inversión segura para compradores con una infraestructura sólida, un crecimiento estable de los precios residenciales, un empleo fuerte y, sobre todo, estabilidad política", dice.

Mirando hacia el futuro, Shane Oliver, economista jefe de AMP Capital predice que los precios en Sydney aumentarán alrededor de un 10% en 2017. "Las caídas de precios a nivel nacional son poco probables hasta que el RBA comience a elevar las tasas de interés nuevamente y esto es poco probable antes de 2018", dice. Ken Jacobs está de acuerdo. "A menos que haya un problema o evento específico que asuste al mercado, creo que 2017 será relativamente estable en términos de crecimiento".

En el mercado

Bulwarra, la colina del cazador

Originalmente construida en 1877, esta propiedad junto al río ha sido renovada como un refugio contemporáneo y ecológico. La propiedad incluye cinco dormitorios y cuatro baños en 6,689 pies cuadrados de espacio interior y exterior y cuenta con techos espectaculares de doble altura, pisos de roble, un pabellón de piscina, cancha de tenis, casa de huéspedes y garaje para cuatro autos. Ubicado en Hunters Hill, a nueve kilómetros del CBD de Sydney.

PRECIO: En aplicación, CONTACTO: www.kenjacobs.com.au

Infinito, Cuadrado Verde

Diseñado por el arquitecto Koichi Takada, este próximo desarrollo de uso mixto de 20 pisos incluye estudios de apartamentos de tres habitaciones y unidades de terraza con jardín, cada una con vidrio de piso a techo. Las comodidades incluyen jardines ajardinados en la azotea, un salón en el cielo, una piscina infinita y un auditorio de espectáculos. Ubicado en Green Square con fácil acceso al aeropuerto, CBD y Centennial Park. Queda un ático de tres dormitorios.

PRECIO: AUD 3,4 millones (aprox. USD 5,5 millones), CONTACTO: www.infinitybycrowngroup.com.au

Este artículo fue publicado por primera vez bajo el Informe Especial en el Palacio 18